如何加强房地产企业所得税征收管理

　　一、依靠政府，加强部门配合，对房地产企业各环节实施动态监控
　　房地产开发涉及发改委、建设、土地、规划、房管等多个管理部门，与社会关联度较高，房地产行业的社会化管理决定了税收管理的社会化。特别是房地产开发周期长，甚至跨区域开发、异地经营，因而税源的可变性和流动性较大，征纳双方信息不对称，易造成由于涉税信息的不足和失真。在这种情况下，仅凭税务部门单枪匹马、孤军奋战是难以奏效的，必须依靠政府的支持，加强部门协作，构建高效的社会综合治税网络，依靠社会管理力量，多方位地提供税源信息，相互交换信息资源，最大限度地解决信息不对称的问题，增强税收管理的深度和税源源头控管的广度，实现对房地产行业税收的部门联合控管。
　　二、做好基础工作，以房源控制税源，加强日常监管
　　税收管理员在日常税收征管中，可以督促开发企业对开发产品建立登记备查簿，登记开发产品的可售面积、可售总收入、预售收入、销售收入结转情况、成本情况以及纳税情况。在产品开发初期，税务机关可要求开发公司上报《项目立项书》、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。开发产品竣工后，要求企业及时上报已完工产品的成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。税务机关也要建立动态监控管理台账，逐户分开发项目分季度反映与有关部门的信息交换情况、预售收入、纳税情况、企业账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。税收管理员可结合日常管理中掌握的情况，对开发企业的纳税情况进行评估，对评估异常的企业可以转交稽查部门查处。
　　三、依照政策规定，及时确定销售收入的实现，加强预售款结转销售的管理
　　在房地产的税收管理上，结转收入时间滞后，是影响房地产企业所得税征管的难点之一。依照税收和财务的有关规定，房地产企业结转销售收入时间应以开发产品完工时间为准。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。同时要特别注意的是，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
　　为控管企业销售收入结转时间，税务机关可通过与规划、建设、房地产管理等部门的定期联系通报，掌握各地房产完工情况，对已完工的房产，及时督促企业结转销售收入。
　　四、严格政策界限，规范企业所得税税前扣除，加强成本管理
　　从目前掌握的情况看，结转成本时间提前，也是房地产企业所得税征管的难点。按照规定，开发产品完工开发企业合理地将预售收入确认为实际销售收入后，同时还应按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。再将该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
　　因此，在日常征管过程中，税务机关应着重从三个方面加强对开发企业所开发产品的成本管理。一是要明确开发产品的成本核算对象，以防止企业随意在各成本核算对象间进行调节。二是强调经营成本的核算要求，要求企业对实际发生的成本、费用的核算，按照一般的经营常规、惯例、财务会计制度和税收政策的规定，严格区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限，正确核算开发产品的会计成本和计税成本。特别是对于因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本以及为开发产品而发生的共同成本，要按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配，分别计入相应的成本对象。三是严格执行成本结转必须与收入同步的规定。成本的实际扣除，必须遵循与收入相配比的原则，结转成本的开发产品面积，必须与已结转收入的开发产品面积相一致。
　　五、深入调查研究，结合当地实际情况，合理确定预计计税毛利率
　　按照国家税务总局的要求，对开发企业开发的产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
　　在日常征管过程中，税务机关应该依据有关规定，深入房地产交易市场调查研究，结合从有关部门反馈的信息和日常管理所掌握的情况，本着既要促进房地产市场的发展，又要通过税收调节房地产业高利润的原则，合理确定开发产品的预计计税毛利率。
　　六、监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平
　　1.进行数据指标分析，搞好纳税评估。
　　税收管理员要充分利用纳税人的各种纳税申报资料、财务会计报表，结合日常管理中掌握的纳税人纳税信用度，按季度依照纳税评估的操作规程，利用数据指标和科学方法，从收入、成本费用等方面评估、分析、判断开发企业履行纳税义务的程度。特别要对主营业务收入、预收账款、工程成本等进行重点评估，及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患、堵塞漏洞，以进一步提高房地产企业纳税评估的规范性和针对性。
　　2.加大稽查力度，规范税收秩序。
　　加强对房地产企业的专项检查，通过检查对存在问题进行深入细致的剖析，对虚开代开发票、虚列成本的行为进行严惩，依法打击税收违法行为。
　　3.查账征收与核定征收相结合，实行分类管理。
　　税收管理员通过日常纳税评估，结合征管中掌握的情况，确定对房地产企业的所得税征收方式。对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全的企业，实行核定征收管理办法。同时在日常征管中，还要不断督促、帮助核定征收企业所得税的企业，健全账证，规范会计核算，尽快实现查账征收。