深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告
深建字〔2019〕198号 2019.11.21
深圳市住房和建设局关于调整普通住房认定标准的函
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文 | 神笔马良税 主播 | 小安
十一而税邀约作者
近日，网上盛传：2019年11月21日，市住建局向市政府报告取消商务公寓『只租不售』的信息。
除了传播利好消息，我想从专业的角度谈谈涉及到税的几点变化。
具体文件，请搜索：《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》（深建字〔2019〕198号）。
1 为什么取消豪宅税又取消商务公寓限售？
我的理解是：解除商务公寓的限售，目的是为了稳住住宅的价格，防止住宅过度上涨，导致均价涨太高，账面不好看，不好向上面交差。毕竟稳房价，可能主要在于稳住宅的价格。
商务公寓具有居住的功能，但是价格低，买不起住宅的，肯定转而去买商务公寓了。
从二手房成交数据来看，300万以内的二手房交易量远比千万豪宅成交量大，也说明了这个问题。就是老百姓缺钱，只要能解决住的问题，是商务公寓也无所谓。
198号文公布的数据也间接的说明了取消豪宅税导致价格上涨的问题。文件提到：11月1日—15日，新房、旧房成交面积分别增长37%和81%；上调挂牌价格的房源占比1.9%，价格涨幅1.8%。
既要稳住GDP，也要稳住房价，所以才有了让商务公寓入市，牵制住宅房价过快上涨。
2 征地返还用地，到底有没有人研究税务问题？
无论是还在内部征求意见的『广东省三旧改造税收指引』，因为内容尚未对外公布，虽然我有原文，出于政治正确，我也不便于公开解读。
亦或是深圳出台的城市更新税收征管指引，从未提到过如何解决征地返还用地在项目开发过程中产生的增值税、企业所得税、土地增值税等问题。
就更别说非农指标、利益统筹、土地整备、土地置换等更复杂的税务问题了。
开发商在夹缝中求生存，银行资金流入房地产受到限制，要求为政府配建保障房，有的还要求现房销售，甚至还限制未来售价。
为政府配建保障房的税务问题解决了吗？是视同销售还是可以视为公共配套？增值税的处理和土地增值税的处理口径一致吗？全国的规定一样吗？
如果你是在房企从事税务工作，看到这里，你只会无奈的笑一笑。先行示范区是不是需要解决这些问题？
所以，我想说的是，从198号文第二条，我看到了，从住建局的口径来说，拿地最起码包括三种方式：招拍挂、城市更新、征地返还用地；而不只是招拍挂和城市更新，还有征地返还用地，还有其他……
那么，征地返还用地的地价如何确定？或者是否允许对村集体的分配可以视同拆迁补偿呢？如果没有政策突破，未来这些地产项目集中清算时，最头痛的应该是企业的税务负责人。
所以，如果你们看到这篇文章，能产生共鸣，也希望能解决这些税务问题，你要做的就是转发出去，让更多的人看到，大家一起来研究一下如何解决这些问题，既符合税收政策，也能解决企业的实际问题。
3 你买商务公寓，税划算了吗？
解绑了商务公寓，你开心的买房，开发商开心的卖房，税，都很划算了吗？
有多少人手上拿着商务公寓一直在卖，而卖不出去？他的苦不会跟你说。他只会告诉你，商务公寓出租，租金收益率比一般住宅要高不少。
他不会告诉你，商务公寓在转手时，有高昂的转让税费。其中和住宅比，增加最大的是土地增值税。
如果是个人购买商务公寓之后，未来转手按照卖价的10%来缴纳土地增值税。简单来说就是：卖200万，土地增值税要交20万。
这都已经不算高了，因为个人可以按固定比例交税。而如果是公司买了商务公寓再转手，土地增值税据实计算会更高。
所以，从这点来说，我劝你不要买商务公寓。当然你可能会笑话我，买深圳湾1号商务公寓的人，难道是傻子？
我只想说，有钱人的世界，你我都不一定看得懂。
第一，人家可能买来就是为了自己住，根本不在乎多少钱买，因为人家不缺钱。
第二，即便要转让，5000万的房子，交500万的土增税，人家也不一定会在乎，因为人家还是不缺钱。
第三，想住进去的人，也许根本不是为了住，而是为了认识相同阶层的邻居。
所以，对普罗大众来说，没事最好别买商务公寓，买一套房你是为了自住，买第二套房你根本不会是为了收租，而是为了坐等房价上涨。就像你炒股一样，你是为了股票分红？还是想等股价上涨？你清楚的很。
4 开发商卖商务公寓，你敢卖吗？
如果2018年7月31日之后的某一天，某个开发商的商务公寓楼盘属于只租不售情况的，而且也开始出租了，恭喜你，你也掉进了税的坑。
你是否看过深圳最新出台的土地增值税规程？里面对开发商建造的商品房出租或自用1年以上的，土地增值税按旧房处理。
如果你刚好有个商务公寓楼盘2018年8月1日入市，也出租到了现在，出租超过了1年，虽然限售解除了，恭喜你，你没法进行土增税清算，你需要按旧房缴纳土增税。
如果文字不足以让你有切肤之痛，我给你拿一组数据来说明：
如果你的商务公寓楼盘卖100个亿，其中：地价20个亿，建造成本10个亿，回迁房成本30个亿。
如果全部卖掉，按照清算，你可以扣除所有地价成本、建造成本、回迁成本，还可以加计扣除30%，其中：房地产开发加计20%，房地产开发费用10%，总共可以扣除（20+10+30）×1.3=78个亿。
如果按照旧房呢，你只能扣除地价和建造成本，持有一年时间，加计扣除5%，也就是扣除（20+10）×1.05=31.5个亿。
除了土地成本和建造成本之外的其他成本，全部沉没了。这个案例来说，30个亿回迁成本无法扣除，而且也不能按照项目清算加计扣除30%，少扣了25%，扣除成本又少了一块。
如果你是开发商，你会怎么做？硬着头皮卖，交重税？还是后悔当初响应号召将商务公寓拿去出租了？