第一章
第一条
第二条
第三条
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。?
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
(《会计准则》《国税函[2008]875号》文件,已经确定了销售货物收入实现的条件,这里强调开发产品完工条件目的是什么?是否意味着只要开发产品完工,不管会计上是否结转收入,也不管是否符合国税函[2008]875号文件的规定,在计算企业所得税时都要按照实际结转收入、成本?)
第四条
第二章
第五条
第六条
(按照以上规定确认的收入,是否全部要结转实际成本和实际利润?后面讲的预售收入指的是什么?)
(按照本条规定企业所得税收入应包含一部分预收帐款。既然本办法第九条规定:“预售收入”仍按照预计毛利计入应纳税所得额,那么在这里还将它明确为收入用意是什么?在国税函[2006]31号文件中,以下几种销售方式只适用于销售完工产品,现在适用于销售未完工产品吗?)
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。?
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:?
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;?
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;?
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关
第八条