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营改增后代扣代付水费税负增加了怎么办?

社区精选2021-08-30 00:08:29


  
首先,自来水作为一种实物形式的货物,销售自来水,需要缴纳增值税和企业所得税。
  
一般情况下,销售自来水适用增值税率13%。
  
但是根据财税[2009]9号财税[2014]57号文规定,一般纳税人销售自产的自来水,可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税;对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税,不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。
  
很明显,对于自来水公司来说,销售自来水选择增值税简易计税可以降低增值税负。所以目前自来水公司销售自来水一般都是选择增值税简易计税,对外开具的增值税专用发票的税率也是3%。也就是说,购买自来水只能取得3%可以抵扣的进项税额。
  
在营改增以前,物业公司代收代付水费,税务处理上有两种选择。
  
一是征收营业税,税率为5%。
  
根据国税发[1998]217号财税[2003]16号文规定,从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。即物业公司代有关部门收取水费,电费,燃(煤)气费,维修基金,房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业公司代有关部门收取的水费,电费,燃(煤)气费,维修基金,房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当按照税率5%征收营业税。
  
二是征收增值税,一般纳税人适用税率13%。取得3%的进项税额可以抵扣销项税额;小规模纳税人简易计税按照征收率3%,以代收的全部水费作为销售额计缴增值税。
 
在上述两种选择中,多数物业公司选择税负较低的第一种,即对代收代付水费的手续费收入缴纳5%的营业税。
  
营改增后,营业税退出了历史舞台,物业公司代收代付水费不能选择计缴营业税了,只能选择计缴增值税了。此时,如果物业公司属于增值税小规模纳税人,按照简易计税,相对于营改增之前的营业税,实际税负可能稍有提高。如果物业公司属于增值税一般纳税人,对代收代付水费按照一般计税,则由于取得可抵扣的进项税率较低仅为3%,而销项税率为13%,导致实际税负比营改增前的营业税有大幅度提高。
  
面对这样的税务问题,也许您会问,那接下来怎么应付呢?
  
有人提出,多成立几个物业公司,分拆业务,避免物业公司销售额达到一般纳税人的标准,争取按照简易计税计缴增值税。
 
确实这也可以解决问题,但是多成立物业公司会增加管理工作,特别是财税管理工作。另外万一以后税务局将一般纳税人的标准调低了,公司再多,都难以避免认定为一般纳税人,那么这个方法就无效了。
  
那么有没有更有效的方案呢?
  
专注于房地产财税的智慧源告诉您,有。
  
根据国家税务总局2016年54号公告,提供物业管理服务的纳税人,向服务接收方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。即物业公司代收代付水费可以按照差额简易计缴增值税,此时,物业公司代收代付水费的税负不但没有提高,反而比营改增以前的营业税降低了。
 
作者:翟巨顺  (作者是智慧源资深咨询师 转载请注明作者)
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