“营改增”全面推开后，房地产行业的政策发生了很大的变化。对房地产开发企业其增值税销售额的确认有以下两种，相信大家都已经非常清楚了：
（一）全额征税：适用简易计税方法计税的（包括小规模纳税人和一般纳税人选择简易计税方法的老项目），以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（二）差额征税：适用一般计税方法计税的（包括一般纳税人新项目和选择一般计税方法的老项目），按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式为：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
对于房地产企业最大的进项成本即为取得的国有土地成本，其能否抵扣关系着房地产企业税负率的高低。试点方案创造性地提出了房产销售额扣除地价的抵扣方案，对房地产企业是个重大利好。
那么对于这土地价款的扣除，您真的都弄懂了吗？今天就好好给大家梳理下：
一、可扣除土地价款的范围
1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（财税〔2016〕140号文件新增）
3.房地产开发企业一般纳税人在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。（财税〔2016〕140号文件新增）
二、可扣除土地价款的凭据
1.土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除向其他单位或个人支付拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
3.房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
三、扣除土地价款的时机
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款关键词是“对应”，隐含了两层意思：
1.土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。
2.允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其
四、扣除土地价款的计算
1.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
2.房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。
五、扣除土地价款台账管理
一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。