知识点:纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
知识点:征税范围
(一)基本征税范围
1.只卖地 |
【提示】1.限国有土地使用权转让,不含集体; |
2.新房销售 |
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3.存量房销售 |
(二)具体情况判定
具体事项 |
税法规定 |
1.房地产继承、赠予 |
继承不属于征税范围; |
2.房地产出租 |
不属于征税范围 |
3.房地产抵押 |
抵押期不属于征税范围; |
4.房地产交换 |
单位之间换房,双方均征税; |
5.合作建房 |
建成后按比例分房自用,暂免征税; |
6.代建房 |
不属于征税范围 |
7.房地产重新评估 |
不属于征税范围(实际转让时产生增值要征税) |
(三)企业改制重组土地增值税政策
具体事项 |
税法规定 |
1.整体改建 |
1.重组时暂不征税 |
2.合并:原主体存续 |
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3.分立 |
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4.改制重组时以国有房地产投资,权属转移变更到被投资企业 |
知识点:税率(四级超率累进税率)
级数 |
增值额与扣除项目金额的比率 |
税率 |
速算扣除系数 |
1 |
不超过50%的部分 |
30% |
0 |
2 |
超过50%至100%的部分 |
40% |
5% |
3 |
超过100%至200%的部分 |
50% |
15% |
4 |
超过200%的部分 |
60% |
35% |
知识点:应税收入的确定
各类收入(不含增值税),包括货币、实物和其他收入。实物和其他收入形式需要评估确认。
【提示】注意视同销售收入,按同类价或组价。
知识点:扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额 |
【提示1】含登记过户费及契税。 |
2.房地产开发成本 |
(1)土地征用及拆迁补偿费; |
3.房地产开发费用 |
【提示】期间费用,不按账簿金额扣除。 |
4.与转让房地产有关的税金 |
房企:城建税、教育费附加、地方教育附加。 |
5.其他扣除项目 |
仅适用于房企新建房:(只卖地、卖存量房不能扣) |
【提示】土地闲置费和各类利息均可在所得税前扣除。
【提示】注意收入和扣除的配比原则。
某房地产开发公司于2016年1月受让一宗土地使用权,根据转让合同支付转让方地价款6000万元,当月办好土地使用权权属证书。2016年2月至2017年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中,根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元;发生的利息费用为300万元,不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租,其余部分对外销售。销售部分全部售完,共计取得销售收入14000万元。
1.地价款:开发比、销售比。
2.开发成本:销售比。
3.开发费用:利息也要按销售比配比。
4.税金:与转让相关。
5.加计:与前二项有关。
6.房屋及建筑物的评估价格 |
适用于:存量房销售 |
【总结】扣除项目适用情况
具体情况 |
可扣除项目 |
房地产开发企业新房销售 |
1.取得土地使用权所支付的金额; |
其他企业新房销售 |
1.取得土地使用权所支付的金额; |
存量房销售 |
1.取得土地使用权所支付的金额; |
1.购房发票价每年加计5%; |
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核定征收 |
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只卖地 |
1.取得土地使用权所支付的金额。 |