台州市地方税务局关于征求《台州市地方税务局关于调整房地产项目土地增值税预征率的公告[征求意见稿]》修改意见的函
为促进房地产市场的健康发展，进一步加强房地产企业土地增值税预征管理，使预征率更加接近实际税负水平，根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)文件精神和当前我市房地产市场状况，台州市地税局决定调整房地产项目土地增值税预征率。
按照工作安排，在6月份，台州市地税局税政处组织对当前房地产项目土地增值税实际税负情况进行测算，并向全市地税系统税政部门充分收集各地土地增值税预征率的调整意见，在此基础上拟发《台州市地方税务局关于调整房地产项目土地增值税预征率的公告(征求意见稿)》。
现将《台州市地方税务局关于调整房地产项目土地增值税预征率的公告》的征求意见稿及起草说明上网公布，广泛征求社会各界意见，以便进一步研究和修改。请提出意见的单位和个人，于2014年7月7日前通过电子邮件、传真、信函等形式，将意见反馈至台州市地方税务局税政处。
电子邮箱：tzds_szc@163.com
联系电话：0576-88203753
联 系 人：陈亚骐
邮政编码：318000
附件1：台州市地方税务局关于调整房地产项目土地增值税预征率的公告(征求意见稿)
附件2：房地产项目土地增值税预征率调整的起草说明
台州市地税局
2014年6月30日
台州市地方税务局关于调整房地产项目土地增值税预征率的公告
为促进房地产市场的健康发展，进一步加强房地产企业土地增值税预征管理，使预征率更加接近实际税负水平，根据国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)文件精神和当前我市房地产市场状况，现将有关事项公告如下：
一、自2014年8月1日起(税款所属期)，除保障性住宅外，住宅类房地产(不含别墅)按房地产销售收入全额(含预售收入)的2%预征土地增值税，别墅及非住宅类房地产按房地产销售收入全额(含预售收入)的3%预征土地增值税。
二、各县(市)地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，参照本公告执行。
三、《台州市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》(台地税政发[2013]25号)文件自该公告执行之日起停止执行。
房地产项目土地增值税预征率调整的起草说明
当前我市房地产市场同比发生比较大的波动，经各地反映，《台州市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》(台地税政发[2013]25号)文件规定的土地增值税预征率可能不符合当前的土地增值税实际税负水平。2014年5月28日，台州市地方税务局决定对当前我市在售房地产项目土地增值税实际税负情况进行测算。
本次测算共选取了35个房地产项目，测算结果如下：(一)在售普通住宅房产项目30个，预计土地增值税税负率大于0有2个项目，平均税负率为0.1%，而目前我市普通住宅土地增值税预征率为3%；(二)在售非普通住宅项目24个，税负率大于0有13个项目，平均税负率为2.18%，而目前我市非普通住宅土地增值税预征率为3%-4%；(三)在售非住宅项目16个，税负率大于0有10个项目，平均税负率为6.2%，而目前我市对于非住宅项目土地增值税预征率为4%。参与测试的房地产项目中普通住宅可售面积为235万平方米，占全部可售面积的59%。结合各类型房产的面积和价格因素，我市土地增值税总税负率约为1.5%。其中普通住宅测算税负率低的主要原因是税收优惠政策，即对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。根据以上各局上报的测算数据可以得出，目前我市普通住宅项目土地增值税预征率偏高实际税负率约3个百分点，非普通住宅项目土地增值税预征率偏高约1-2个百分点，而非住宅项目土地增值税预征率则低于实际税负率。考虑到此次土地增值税税负测算基本上由房地产企业提供数据，难免存在高估房地产开发成本的情况，需要对测算结果进行适当修正，但测算结果基本反映当前我市在售房地产项目土地增值税税负实际水平。
土地增值税预征率高于实际税负水平会导致虚增当年度入库数和收入基数，并在之后清算年度大量退库的弊端。因此根据以上测算情况，我市普通住宅土地增值税预征率应为0%，非普通住宅应为2%，非住宅应为4%。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%。该文件是配套国务院加强房地产形势调控(涨)(国八条)下发的，目前经由省局多次请示国家税务总局，尚不能突破该文件限制。因此我们建议将我市土地增值税预征率适当调整为：住宅(不包括别墅)为2%，非住宅和别墅为3%。
附件1、关于开展房地产项目土地增值税税负率测算的通知
2、各地土地增值税预征率调整意见
3、房地产开发项目土地增值税测算表
4、台州市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知(台地税政发[2013]25号)