鞍山市地方税务局关于明确存量房地产转让征收土地增值税有关问题的公告
鞍山市地方税务局公告2013年第4号 2013-06-24
为加强存量房地产转让过程中土地增值税的征收管理，现将有关问题公告如下：
一、一般存量房地产转让项目
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，对转让非住房的土地增值税原则上要实行查实征收。其应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率。
土地增值额＝应税收入－扣除项目金额；
应税收入为转让房地产所取得的全部收入（下同），包括货币收入、实务收入、其他收入。
扣除项目金额为：
（一）可以提供旧房及建筑物的评估价格的存量房地产转让项目，其扣除项目包括：
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定缴纳的有关费用。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
2、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
3、对旧房及建筑物进行评估所支付的评估费用。
4、转让环节缴纳的税金，包括转让方缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税。转让方缴纳的企业所得税或个人所得税及受让方缴纳的契税、印花税不得扣除。
（二）不能提供旧房及建筑物的评估价格但有购置发票的存量房地产转让项目
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号文件）规定，纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5％的基数。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年（下同）。
二、没有评估价格,又不能提供购房发票的房地产转让项目
对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,实行核定征收，标准如下：
（一）个人非住房房地产转让项目
根据辽地税函2013（145）号文件规定，我市个人非住房房地产转让项目土地增值税核定征收率为5%。
（二）法人类存量房地产转让项目
1、以国家无偿划拨方式取得国有土地使用权的
（1）直接转让划拨的国有土地使用权的，其应纳土地增值税额按应税收入50%比率进行核定征收。
（2）转让划拨土地上的旧房及建筑物的，其应纳土地增值税额按应税收入40%比率进行核定征收。
2、以出让或转让方式取得国有土地使用权的
（1）转让的旧房及建筑物超过20年（不含20年）的，其应纳土地增值税额按应税收入30%比率进行核定征收。
（2）转让的旧房及建筑物超过10年（不含10年）且不满20年（含20年）的，其应纳土地增值税额按应税收入20%比率进行核定征收。
（3）转让的旧房及建筑物超过5年（不含5年）且不满10年（含10年）的，其应纳土地增值税额按应税收入10%比率进行核定征收。
（4）转让的旧房及建筑物未超过5年（含5年）的，其应纳土地增值税额按应税收入5%比率进行核定征收。
三、对政府出让后收回再出让给同一纳税人的土地增值税的征收
对房地产开发企业依法取得国有土地使用权后，政府因建设的需要依法征用收回后，再由同一纳税人以出让方式取得同一宗地的国有土地使用权继续开发的特殊行为，为避免土地收回环节税款流失，可先按30%税率进行征收，待整个开发项目完成，按照鞍地税函[2012]39号规定进行清算后，多退少补。
特此公告。
附件：关于明确存量房地产转让征收土地增值税有关问题公告的政策解读
鞍山市地方税务局
2013年6月24日
关于明确存量房地产转让征收土地增值税有关问题公告的政策解读
为加强存量房地产转让土地增值税的征收管理，鞍山市局起草了《关于明确存量房地产转让征收土地增值税有关业务问题的公告》，现对公告中的有关问题解读如下：
一、 公告出台的背景
近十几年来我国房地产市场价格上涨速度较快，一般年均增长率在15%－20%，甚至更高。为加强非住房转让土地增值税征收管理，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，对转让非住房的土地增值税原则上要实行查实征收；对既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可实行核定征收。在存量房地产转让土地增值税征管过程中，一些纳税人不了解、不熟悉、不掌握税法，往往在地上建筑物已经被拆扒灭失后，才被发现应征土地增值税，但因实物已经灭失，无法再进行地上建筑物重置成本的评估，纳税人也不能提供购房发票。对此种情况，地方税务机关只能依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,实行核定征收。为统一规范，便于操作，杜绝可能产生的不廉洁行为，对此我们根据近些年来房地产市场发展变化状况，统一规定了全市具体的核实征收的执行标准。
二、公告包括主要内容
公告主要包括两方面内容：一是对转让非住房的房地产转让项目的土地增值税原则上要实行查实征收；公告明确了对能够查实征收和能够提供发票的房地产转让项目的扣除项目和标准。二是对不能实行查实征收的，要实行核定征收并明确规定了法人类存量房地产转让项目及个人非住房存量房地产转让项目土地增值税核定征收的标准。
三、公告适用主体
公告主要适用于由法人类存量房地产转让项目及个人非住房存量房地产转让项目土地增值税征收管理。
四、公告规定了哪些特殊制度
对房地产开发企业依法取得国有土地使用权后，政府因建设的需要依法征用收回后，再由同一纳税人以出让方式取得同一宗地的国有土地使用权继续开发的特殊行为，为避免土地收回环节税款流失，可先按30%税率进行征收 ，待整个开发项目完成，按照鞍地税函[2012]39号规定进行清算后，多退少补。
对此种情况，依土地增值税的有关规定，纳税人取得土地使用权后，又被政府收回，土地的取得、转让过程已经完成，应当清算土地增值税。但同一纳税人又取得了同宗土地继续开发，从整个房地产开发过程来说，开发建设过程并没有完成，如果在收回环节进行土地增值税清算，增值率过高，适用税率过高，将加重纳税人负担，如果不清算又不能保证税款的安全，为此先按最低税率30%征缴入库。
五、核定征收标准如何适用
对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定, 地方税务机关将按如下标准实行核定征收。
（一）个人房地产转让项目（非住房类）土地增值税核定征收率
根据辽地税函2013（145）号文件规定，我市个人非住房房地产转让项目土地增值税核定征收率为5%。
（二）法人类存量房地产转让项目土地增值税的核定征收率
1、以国家无偿划拨方式取得国有土地使用权的
（1）直接转让划拨的国有土地使用权，其应纳土地增值税额按应税收入50%比率进行核定征收。
（2）转让划拨土地上的旧房及建筑物的，其应纳土地增值税额按转让价格40%比率进行核定征收。
2、以出让或转让方式取得国有土地使用权。
（1）转让的旧房及建筑物超过20年（不含20年）的，其应纳土地增值税额按应税收入30%比率进行核定征收。
（2）转让的旧房及建筑物超过10年（不含10年）且不满20年（含20年）的，其应纳土地增值税额按应税收入20%比率进行核定征收。
（3）转让的旧房及建筑物超过5年（不含5年）且不满10年（含10年）的，其应纳土地增值税额按应税收入10%比率进行核定征收。
（4）转让的旧房及建筑物未超过5年（含5年）的，其应纳土地增值税额按应税收入5%比率进行核定征收。