广西壮族自治区地方税务局关于契税和城镇土地使用税退税问题的批复
桂地税函〔2015〕499号 2015.12.30
玉林市地方税务局：
你局《玉林市地方税务局关于广西英煌置业投资有限公司申请契税和城镇土地使用税退税的请示》（玉地税报〔2015〕59号）收悉。经研究，现批复如下：
一、广西英煌置业投资有限公司于2010年1月18日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天”的规定，受让该项土地的纳税人其纳税义务已经发生，按规定缴纳了契税。由于土地的拆迁问题玉东新区管理委员会至今未能完全处理好，故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议，解除《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），该地块由玉林市国土资源局收回（同时，纳税人并没有取得其他的经济补偿和其他土地的置换）。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”的规定，由于纳税人始终未能取得有效的土地权属证书和未能实际使用土地，所以对广西英煌置业投资有限公司已经征收的5640000.01元契税，应予以办理退税。
二、广西英煌置业投资有限公司于2010年1月18日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条 “（一）征用的耕地，自批准征用之日起满１年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用之次月开始缴纳土地使用税”的规定，受让该项土地的纳税人其纳税义务已经发生，按规定缴纳了城镇土地使用税228265.58元。后因玉东新区管理委员会至今未能完全处理好受让土地的拆迁问题，故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议，解除《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（2010）002号），该地块由玉林市国土资源局收回（同时，纳税人并没有取得其他的经济补偿和其他土地的置换）。纳税人由于土地的拆迁问题而一直没有取得有效的土地权属证书，属于尚未取得土地权属的行为。
根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》 （88）国税地字第015号第四条“土地使用税由拥有土地使用权的单位，或个人缴纳”的规定，由于纳税人始终未能取得有效的土地权属证书和未能实际使用土地，所以对广西英煌置业投资有限公司已经征收的228265.58城镇土地使用税，应予以办理退税。
自治区地方税务局
2015年12月30日
肖宏伟点评——
这个文件亮点在于：签订了土地、房屋权属转移合同【确权】后，纳税人被依法征收了契税。
1、如果未能取得有效的土地权属证书和未能实际使用土地被收回的，应予以办理退税。
2、未能取得有效的土地权属证书和取得经济收益及经济补偿被收回的，应予以办理退税。
——很好的执行“实质重于形式”原则。